Mieten oder kaufen? Darüber denkt früher oder später jeder mal nach. Doch wer sich aktuell mit seinen Finanzen beschäftigt und sich ein unabhängiges Einkommen aufbauen möchte fragt sich zurecht, was ist eigentlich günstiger?
Fakt ist…
Die niedrigen Zinsen lassen aktuell viele Menschen über den Kauf eines Hauses oder einer Wohnung nachdenken. Auch bei dem Gedanken an die eigene Altersvorsorge liebäugeln viele mit der eigenen Immobilie. Besonders in Metropolregionen geht der Großteil des Einkommens für die Miete drauf. Allerdings sind hier die Immobilienpreise in den letzten Jahren auch deutlich angestiegen. Das heißt, für die meisten kommt zusätzlich eine Lifestyle Entscheidung zwischen Innenstadtwohnung und Vortstadt-Häuschen hinzu. Wer nun in der glücklichen Lage ist etwas Bezahlbares gefunden zu haben, stellt sich die Frage „mieten oder kaufen?“.
Was ist denn nun günstiger?
Wenn man die Kosten für ein Eigenheim mit denen eines Mietobjektes vergleichen will muss man mehr als die Miete mit der Kreditrate vergleichen. Vielmehr lautet der korrekte Vergleich der monatlichen finanziellen Belastung wie folgt (Nebenkosten ausgenommen):
Miete + Sparrate = Kreditzinsen + Kredittilgung + Rücklagen für Instandhaltung
Würde man die Nebenkosten einbeziehen würde diese bei der Option Kauf in der Praxis wohl höher liegen als beim Mieter. Das liegt daran, dass der Käufer tendenziell größer wohnt als der Mieter. Der Mieter ist flexibler und passt die Wohnungsgröße mittels Umzug an seine Bedürfnisse an. Der Käufer kauft langfristig und bezieht somit einen tendenziell größeren Wohnraum, damit die ganze Familie, inklusive aller geplanter Kinder, Hobby- und Haushalts-Räumen Platz hat.
Zudem muss man für einen Gesamtvergleich, die Gesamtrendite betrachten. Für den Mieter reicht es aktuell nicht seine Sparrate auf einem Sparkonto oder Tagesgeldkonto zu parken. Hier würde die Inflation das Geld im Wert fallen lassen. Der Mieter muss bei seiner Anlage etwas mehr Risiko eingehen und in ein Wertpapier Depot investieren. Im Punkto Risiko ist dies aber nicht höher als die Investition in ein Eigenheim. Beim Eigenheim hat der Käufer dass Klumpenrisiko, nämlich sein gesamtes Vermögen in einem Investment. Der Mieter kann sein Wertpapierportfolio hingegen weltweit diversifizieren und so sein Risiko minimieren und Finanzkrisen aussitzen und so eine langfristig attraktive Rendite einfahren. Hier lautet also der Vergleich:
Gesamtrendite Eigenheim = Mietersparnis + Wertsteigerung – Kaufkosten – Transaktionskosten -Instandhaltungskosten
Gesamtrendite Wertpapierdepot = Gewinnausschüttungen (Dividenden und Zinsen) + Kursgewinne – Transaktionskosten – Verwaltungskosten – Kapitalertragssteuern
Wie man sieht ist der Eigenheimkauf steuerlich bevorzugt, denn hier fallen nach Selbstnutzung der Immobilie keine Steuern beim Verkauf an, auch nicht auf die Mietersparnis. Auf die Gewinne des Wertpapierportfolios sowie auf Kursgewinne hingegen schon. Die Transaktionskosten sind allerdings beim Eigenheim deutlich höher als beim Wertpapierdepot, vor allem wenn man in kostengünstige ETF’s investiert. Auch bei der Wertsteigerung ist anzunehmen, dass diese bei dem Wertpapierdepot deutlich höher ausfallen wird. In letzten 45 Jahren lagen deutschlandweit die inflationsbereinigten Renditen der Eigenheime außerordentlich niedrig, um die 0%. Die inflationsbereinigten Rendite des weltweiten Aktienmarktes lag hingegen bei 6%.
Wem es nur um die Wirtschaftlichkeit geht, der muss sich diese beiden Szenarien einmal mit für seine Region realistischen Zahlen durchrechnen und kann anschließend so die Renditen vergleichen.
Das Eigenheim als Lifestyle Entscheidung
Wenn wir ehrlich sind ist das Eigenheim nicht nur eine finanzielle Entscheidung, sondern für viele vor allem eine Lifestyle Entscheidung. Es kann einem niemand auf Grund von Eigenbedarf oder ähnlichem kündigen. Man kann sich so einrichten, wie man möchte. Endlich mal einen Garten haben. Und auch einem Umbau steht nichts im Wege. Man kann also mehr seinen Vorstellungen entsprechend leben. Wer Kinder hat ist vor einem unfreiwilligen Umzug gefeilt und kann seinen Kindern ein festes Zuhause bieten.
Außerdem stellt das Eigenheim einen positiven Zwangssparvertrag dar. Die Kreditrate wird immer eine höhere Priorität haben als zukünftige Konsumwünsche. Der Mieter, der nur Sparen muss hat eine wesentlich geringere Hemmschwelle die nächste Sparrate einmal auszusetzen, herunterzuschrauben oder auch einmal Geld seinem Depot zu entnehmen. Das ist allerdings auch ein wichtiger Unterschied. Der Mieter wird immer Geld auf der Haben-Seite haben, wohingegen der Käufer mit einem großen Minus noch gut schlafen können muss.
Neben den wirtschaftlichen Faktoren spielen also auch eine Reihe Lifestyle Entscheidungen mit in die Kaufen vs. Mieten Entscheidung.
Buchempfehlung
Mit diesem Thema hat sich auch Gerd Kommer, bekannt durch sein Buch „Souverän Investieren“ mit ETF’s, auseinandergesetzt. Sein Buch „Mieten oder Kaufen“ behandelt genau diesen Zwiespalt zwischen Rendite und Lifestyleentscheidung. Dazu gibt es eine ganze Reihe sehr gut recherchierter historischer Renditezahlen, die ja im Immobilienmarkt nicht so einfach zu finden sind. Außerdem berechnet er einen Rendite-Vergleich zwischen einem Eigenheimkäufer und einem Mieter, der sein Geld in ein ETF-Portfolio investiert. Auch ein Excel-Berechnungstool ist kostenfrei enthalten.
Was ist besser für mich?
Ob mieten oder kaufen für einen persönlich die bessere Lösung ist, hängt also von den Lebensplänen, Lifestyle-Entscheidungen und den Immobilien-Preisen beim Kauf und Verkauf ab. Wer eine Immobilie kauft, schneidet sehr wahrscheinlich langfristig besser als der Mieter ab, sofern er nicht zu teuer kauft und die Immobilienpreise langfristig stabil bleiben oder steigen. Ein Mieter steht dagegen besonders dann gut da, wenn er sein Eigenkapital und Erspartes langfristig in ein weltweit diversifiziertes Wertpapierdepot anlegt und damit eine gute durchschnittliche Rendite erzielt.
